주택 취득세 계산기

취득세란

취득세는 부동산·자동차 같은 재산을 새로 가졌을 때 한 번 내는 지방세입니다. 집을 사면 잔금을 치르고 등기하기 전후로 가장 큰 목돈이 드는 세금이 바로 취득세입니다. 주택을 살 때는 취득세 하나만 내는 것이 아니라 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙기 때문에, 실제 부담은 취득세율보다 조금 더 높습니다.

• 취득세: 취득가액(실제 거래가격) × 취득세율
• 지방교육세: 취득세에 따라붙는 세금. 1~3% 기본세율이면 취득세의 10%, 중과세율이면 취득가액의 0.4%
• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡(국민주택규모)를 넘는 주택에만 붙습니다. 기본세율이면 취득가액의 0.2%

이 계산기는 주택을 매매(유상취득)로 살 때만 다룹니다. 상속·증여로 받는 집, 직접 짓는 신축 주택, 오피스텔·상가·토지, 고급주택 중과는 계산 대상이 아닙니다.

2026년 주택 취득세율

1주택자의 기본세율은 지방세법 제11조제1항제8호에 따라 집값에 따라 1~3%입니다. 다주택자와 법인은 같은 법 제13조의2에 따라 8% 또는 12%로 무겁게 매깁니다(중과).

중과세율일 때 지방교육세는 집값과 관계없이 0.4%(4%에서 2%를 뺀 세율의 20%)로 고정되고, 농어촌특별세는 “적용세율 − 2%“의 10%로 계산합니다. 그래서 8%면 0.6%, 12%면 1.0%가 됩니다.

6억~9억 구간 계산 공식

6억원 초과 9억원 이하 주택은 세율이 한 번에 뛰지 않고 집값에 따라 조금씩 올라갑니다. 법에 적힌 산식은 다음과 같습니다.

세율 = (취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100

계산한 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 구합니다.

예를 들어 7억원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.666…이므로 세율은 0.016666…이고, 다섯째 자리에서 반올림하면 0.0167, 즉 **1.67%**입니다. 7억 5천만원은 정확히 2%, 8억원은 2.33%, 9억원은 **3%**입니다. 세율이 0.01%포인트 단위로 바뀌기 때문에 집값이 150만원 오를 때마다 세율이 0.01%포인트씩 오르는 셈입니다.

일부 계산기는 반올림을 백분율 기준으로 해 7억원을 1.6667%로 보기도 합니다. 이 경우 7억원 기준 취득세가 2만원 정도 차이 나므로, 최종 금액은 위택스 신고 화면에서 한 번 더 확인하세요.

다주택·조정대상지역

주택 수는 이번에 사는 집을 포함한 1세대 기준으로 셉니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원입주권과 재산세를 주택으로 내는 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다.

조정대상지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지)이고, 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가되었습니다. 지정과 해제는 국토교통부가 수시로 결정하므로 계약 전에 최신 발표를 확인해야 합니다. 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전 지역으로 봅니다.

다주택이어도 중과하지 않는 경우가 있습니다. 대표적으로 시가표준액(공시가격)이 수도권 1억원, 그 밖의 지역 2억원 이하인 주택은 정비구역 안의 주택이 아니라면 중과 대상이 아닙니다. 지방 저가주택 기준은 2025년에 1억원에서 2억원으로 완화되었습니다.

생애최초 감면

본인과 배우자가 한 번도 주택을 가진 적이 없는 사람이 취득가액 12억원 이하 주택을 직접 살 목적으로 사면 취득세를 줄여 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3, 2028년 12월 31일까지 적용). 소득 기준은 없고, 미성년자는 대상이 아닙니다.

• 일반 주택: 산출한 취득세가 200만원 이하이면 전액 면제, 200만원을 넘으면 200만원을 뺍니다.
• 소형주택·인구감소지역 주택: 한도가 300만원입니다. 전용 60㎡ 이하이면서 3억원(수도권 6억원) 이하인 연립·다세대·도시형생활주택·다가구주택(아파트 제외), 또는 인구감소지역의 주택이 해당합니다.

취득세가 감면되면 지방교육세도 같은 비율만큼 줄어듭니다. 85㎡를 넘는 주택은 감면받은 취득세의 20%를 농어촌특별세로 내야 합니다. 감면을 받은 뒤 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다. 부부가 공동명의로 사도 한 집에 대한 감면 총액은 같은 한도 안에서 나눕니다.

행정안전부가 2026년 8월 발표한 지방세제 개편안에는 생애최초 감면을 주거용 오피스텔까지 넓히고, 40세 미만 청년의 한도를 300만원으로 올리는 내용이 담겨 있습니다. 아직 국회를 통과한 법이 아니므로 이 계산기에는 반영하지 않았습니다.

계산 예시

1) 5억원, 전용 84㎡, 1주택 취득세 5억 × 1% = 500만원, 지방교육세 50만원, 농어촌특별세 0원(85㎡ 이하). 합계 550만원입니다.

2) 7억 5천만원, 전용 84㎡, 1주택 세율 = 7.5 × 2/3 − 3 = 2%. 취득세 1,500만원, 지방교육세 150만원. 합계 1,650만원입니다. 같은 가격에 전용 102㎡라면 농어촌특별세 150만원이 더해져 1,800만원입니다.

3) 7억원, 전용 84㎡, 1주택 세율 1.67%. 취득세 1,169만원, 지방교육세 116만 9천원. 합계 1,285만 9천원입니다.

4) 8억원, 전용 102㎡, 조정대상지역 2주택 8% 중과. 취득세 6,400만원, 지방교육세 320만원(0.4%), 농어촌특별세 480만원(0.6%). 합계 7,200만원으로, 같은 집을 1주택으로 살 때(2,210만 4천원)의 3배가 넘습니다.

5) 3억원, 전용 59㎡ 아파트, 생애최초 산출 취득세 300만원에서 200만원을 감면해 취득세 100만원, 지방교육세도 같은 비율로 줄어 10만원. 합계 110만원입니다.

자주 묻는 질문

취득세는 언제까지 내야 하나요?

매매로 집을 산 경우 취득일부터 60일 안에 신고하고 내야 합니다. 취득일은 실제 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 먼저 등기했다면 등기일입니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다. 실무에서는 소유권 이전 등기를 할 때 취득세 영수증이 필요해서 잔금일에 함께 내는 경우가 많습니다. 위택스나 관할 시·군·구청에서 신고·납부할 수 있습니다.

일시적 2주택이면 중과를 피할 수 있나요?

네. 집을 1채 가진 세대가 이사·학업·취업 등으로 새 집을 사고 정해진 기한 안에 종전 집을 팔면 조정대상지역이라도 1~3% 기본세율을 적용합니다. 기한은 원칙적으로 3년이지만, 2026년 10월 1일 이후 취득하는 경우부터는 종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었습니다(2026년 8월 26일까지 계약하고 계약금을 낸 경우는 종전처럼 3년). 기한 안에 팔지 못하면 8% 세율과의 차액을 추징당합니다.

분양권이 있으면 주택 수에 들어가나요?

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다. 분양권 자체를 살 때는 취득세를 내지 않고, 아파트가 완공되어 잔금을 치를 때 취득세를 냅니다. 이때 주택 수는 잔금일이 아니라 분양권을 취득한 날(분양 계약일) 기준으로 판단합니다.

오피스텔도 이 계산기로 계산할 수 있나요?

아니요. 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 주택 유상거래 세율(1~3%)이 아니라 일반 부동산 세율 4%(지방교육세·농어촌특별세 포함 4.6%)를 적용하므로 이 계산기 대상이 아닙니다. 다만 재산세를 주택으로 내는 주거용 오피스텔은 다른 집을 살 때 주택 수에 들어가니 주택 수를 셀 때 포함하세요.

공동명의로 사면 세율이 낮아지나요?

아니요. 세율은 지분이 아니라 주택 전체의 취득가액으로 정합니다. 8억원 주택을 부부가 절반씩 사도 세율은 8억원 기준 2.33%이고, 세금을 지분만큼 나눠 낼 뿐입니다. 다주택 여부는 세대 단위로 판단하므로 명의를 나눠도 주택 수는 줄지 않습니다.

취득가액은 무엇을 넣어야 하나요?

부동산 거래신고를 한 실제 매매가격을 넣으면 됩니다. 중개수수료나 인테리어 비용은 포함하지 않습니다. 가족 간 거래처럼 시세보다 크게 싸게 산 경우에는 시가인정액을 기준으로 과세될 수 있습니다.

입력한 금액은 저장되나요?

아니요. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이루어지고 입력한 금액은 어디에도 전송되거나 저장되지 않습니다.