전월세 전환 계산기

전월세 전환이란

전월세 전환은 임대차 조건 가운데 보증금과 월세의 비중을 서로 바꾸는 것을 말합니다. 전세금 일부를 돌려받는 대신 매달 월세를 내기로 하면 “전세 → 월세” 전환이고, 반대로 보증금을 더 맡기고 월세를 줄이거나 없애면 “월세 → 전세” 전환입니다. 보증금 일부와 월세를 함께 내는 형태는 흔히 반전세라고 부릅니다.

집주인 입장에서는 보증금을 받아 굴리는 것과 매달 월세를 받는 것 사이의 교환이고, 세입자 입장에서는 목돈을 맡겨 두는 것과 매달 현금을 내는 것 사이의 선택입니다. 이 둘을 바꾸는 비율이 전월세 전환율이며, 이 계산기는 다음을 한 번에 보여 줍니다.

• 보증금 일부를 월세로 돌렸을 때의 월세와 연간 월세 총액
• 월세를 줄이거나 없앨 때 더 내야 하는 보증금
• 보증금을 일정 금액 올리거나 내릴 때 월세가 얼마나 바뀌는지
• 입력한 전환율이 법정 상한을 넘는지 여부와 상한율로 계산한 최대 월세
• 보증금 기회비용(예금 이자)을 포함한 바꾸기 전·후 1년 총부담 비교

전환율과 법정 상한

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임(월세)으로 전환할 때, 전환되는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월세를 넘지 못하게 정하고 있습니다. 구체적인 숫자는 같은 법 시행령 제9조에 있습니다.

1. 연 1할, 즉 연 10%
2. 한국은행 기준금리 + 연 2%

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 3.00%로 결정되었으므로, 지금 법정 상한은 3.00% + 2% = **연 5%**입니다(10%보다 낮으므로 5%가 적용). 기준금리는 금융통화위원회가 1년에 여덟 번 결정하며, 다음 결정은 2026년 10월 22일입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로 위 계산기의 기준금리 칸을 고쳐 넣으면 상한이 다시 계산됩니다. 이 가산 이율은 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 3.5%에서 2%로 낮아졌습니다.

언제 적용되나요? 이 상한은 이미 맺은 임대차의 보증금을 월세로 돌리는 경우, 즉 계약기간 중에 합의해 전환하거나 계약을 갱신하면서 전환할 때 적용됩니다. 법제처 생활법령정보는 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 전 계약과 같은 조건으로 갱신되므로 세입자가 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵고, 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율이 적용된다고 안내합니다. 반면 새 세입자와 처음 계약을 맺는 경우에는 바꿀 기존 보증금이 없어 당사자가 합의한 조건을 따르는 것이 일반적인 해석입니다. 또 이 조항은 보증금 → 월세 방향만 제한하므로, 월세를 보증금으로 바꾸는 경우에는 적용되지 않습니다.

상한을 넘겨 월세를 냈다면 같은 법 제10조의2에 따라 초과해 낸 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있고, 제10조에 따라 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 실제 시장에서 거래되는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다르며, 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)의 전월세전환율 통계에서 확인할 수 있습니다. 시장 전환율을 알고 있다면 전환율 칸에 직접 입력해 비교해 보세요.

계산 방법과 예시

기본 공식은 간단합니다. 전환율은 1년 기준 비율이므로 12로 나눠 월세로 바꿉니다.

월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12

더 낼 보증금 = 줄이는 월세 × 12 ÷ 전환율

이 계산기는 월세와 보증금 모두 원 미만을 버림합니다. 법정 상한은 넘을 수 없는 한도이므로, 버림으로 계산해야 상한율로 구한 월세가 한도를 넘지 않습니다.

예시: 전세 3억원 → 보증금 1억원 + 월세

전세금 3억원 가운데 2억원을 돌려받고 보증금 1억원만 남기는 경우입니다.

• 전환 금액: 3억원 − 1억원 = 2억원
• 법정 상한 5% 적용: 2억원 × 5% ÷ 12 = 833,333.33… → 월세 833,333원
• 연간 월세 총액: 833,333원 × 12 = 9,999,996원
• 전환율을 6%로 정하면 월세는 100만원이 되는데, 계약기간 중이나 갱신 때의 전환이라면 법정 상한(5%)을 넘으므로 833,333원까지만 받을 수 있습니다.

반대로 보증금 5,000만원에 월세 50만원인 집을 전세로 바꾼다면, 50만원 × 12 ÷ 5% = 1억 2,000만원을 더 내야 하므로 전세금은 1억 7,000만원이 됩니다. 보증금을 1,000만원만 올리는 경우에는 1,000만원 × 5% ÷ 12 = 41,666원만큼 월세가 줄어듭니다.

전세 vs 월세 어느 쪽이 유리할까

전세는 매달 나가는 돈이 없어 보이지만, 큰 보증금을 묶어 두는 만큼 **그 돈으로 벌 수 있었던 이자(기회비용)**를 포기하는 셈입니다. 그래서 공정하게 비교하려면 “월세 + 보증금 기회비용”을 1년 단위로 더해 봐야 합니다. 위 예시에서 예금금리를 연 3%로 가정하면 다음과 같습니다.

이 경우 월세 쪽이 1년에 약 400만원 더 부담됩니다. 핵심은 예금금리(또는 내 돈의 기대수익률)와 전환율의 비교입니다. 예금금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 많이 두는 전세가 유리하고, 높으면 보증금을 줄이고 월세를 내는 쪽이 유리합니다. 예금금리가 전환율과 같은 5%라면 두 경우의 부담은 거의 같아집니다.

다만 보증금이 내 돈이 아니라 전세대출이라면 기회비용 대신 대출 이자를 넣어 비교해야 하고, 보증금을 돌려받지 못할 위험, 전세보증보험료, 이자소득세, 월세 세액공제 같은 요소도 결과를 바꿉니다. 비교용 예금금리는 가정일 뿐이므로 자신의 상황에 맞는 금리로 바꿔 넣어 보세요.

자주 묻는 질문

전월세 전환율 법정 상한은 지금 몇 %인가요?

연 10%와 “한국은행 기준금리 + 2%” 중 낮은 비율입니다. 2026년 8월 27일 결정된 기준금리 연 3.00%를 기준으로 하면 상한은 **연 5%**입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 따라 바뀌므로, 계약 시점의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인하세요.

새로 집을 구할 때도 법정 전환율이 적용되나요?

법정 상한은 이미 맺은 임대차의 보증금을 월세로 돌리는 경우(계약기간 중 전환, 갱신 시 전환)에 적용됩니다. 새 세입자와 처음 맺는 신규 계약의 보증금과 월세는 당사자가 합의해 정하는 것으로 보는 것이 일반적인 해석입니다. 구체적인 분쟁이 있다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.

계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?

계약갱신요구권으로 갱신하면 전 계약과 같은 조건으로 갱신된 것으로 보므로, 세입자가 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵습니다. 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율 상한이 적용되고, 차임이나 보증금을 올리는 증액은 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다.

법정 상한보다 비싼 월세를 이미 내고 있다면 어떻게 하나요?

주택임대차보호법 제10조의2는 세입자가 법정 월차임 산정률을 넘겨 월세를 낸 경우 초과 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 계약서와 이체 내역을 챙겨 두고, 먼저 집주인과 협의한 뒤 해결되지 않으면 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

월세를 보증금으로 바꿀 때도 법정 상한이 적용되나요?

아닙니다. 제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 경우의 비율을 제한합니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 방향은 이 조항의 대상이 아니므로 당사자가 합의한 전환율을 따릅니다. 이 계산기도 이 방향에서는 법정 상한 경고를 표시하지 않습니다.

시장 전환율은 어디서 확인하나요?

한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 지역별·주택 유형별 전월세전환율 통계를 공개합니다. 실거래 신고 자료를 바탕으로 매달 산출하므로, 우리 동네 시세를 가늠할 때 참고할 수 있습니다. 확인한 값을 전환율 칸에 넣으면 법정 상한과 비교한 결과도 함께 볼 수 있습니다.

월세는 왜 원 단위 끝자리가 딱 떨어지지 않나요?

2억원 × 5% ÷ 12처럼 나누어 떨어지지 않는 경우가 많기 때문입니다. 이 계산기는 원 미만을 버림해 833,333원처럼 표시합니다. 실제 계약에서는 보통 1만원이나 1천원 단위로 정리하는데, 법정 상한이 적용되는 전환이라면 올림보다는 내림으로 맞추는 것이 안전합니다.